Corriger la crise du logement à Montréal en deux ans

Le 5 août 2022

Avant la pandémie

Les mesures destinées à protéger les locataires contre les augmentations abusives de loyer ont fait de l’immobilier un placement stable mais beaucoup moins attrayant que la spéculation boursière.

En conséquence, les propriétaires des immeubles résidentiels existants ont négligé de les rénover. Si bien que dans la région métropolitaine, huit pour cent des locataires vivent dans des logements qui nécessitent des réparations majeures.

Cela n’a pas empêché la construction annuelle de 24 000 nouveaux logements depuis 2016. À 87 %, il s’agit de logements en copropriété à forte densité ou des tours résidentielles à loyer élevé.

Cette densification urbaine a été observée sur l’ile de Montréal, à Laval et dans les couronnes sud et nord de l’agglomération métropolitaine.

Dans le cas précis du centre-ville de Montréal, un grand nombre de logements en copropriété sont simplement des pied-à-terre, généralement inoccupés, qui appartiennent à des non-résidents. Leur nombre est tel qu’ils représentent deux pour cent des logements en copropriété de toute l’agglomération métropolitaine.

Depuis soixante ans, le sous-investissement public a lentement raréfié le logement social et communautaire. En 2016, celle-ci était tombée à 9,1 % du parc immobilier. Depuis ce temps, seulement 7,6 % des mises en chantier l’ont été pour de tels logements.

Cette évolution du marché de l’immobilier, combiné à l’augmentation démographique, a provoqué une pénurie de logements à prix abordable; près de 200 000 locataires éprouvent des difficultés à se loger pour moins de 30 % de leurs revenus bruts.

En 2020 et 2021

Dans la ville de Québec et à Montréal, l’annulation des festivals et la fermeture des frontières ont rendu vacants les 20 000 appartements autrefois réservés à la location à court terme par des touristes.

De plus, l’attrait du télétravail et de la vie champêtre en temps de pandémie, ont fait augmenter le taux d’inoccupation à Montréal et à Québec, mais inversement, l’ont fait diminuer ailleurs en province.

En 2022

Avec la levée des mesures sanitaires et la diminution du télétravail, la situation du marché locatif s’est inversée dramatiquement; dans toutes les villes du Québec (mais particulièrement dans les plus populeuses), on assiste à une crise du logement.

Cette crise affecte de manière disproportionnée les milieux défavorisés et les travailleurs dont le revenu annuel est inférieur à la moyenne.

D’autre part, la montée des taux hypothécaires, l’inflation du prix des matériaux, et les délais occasionnés par la rupture des chaines d’approvisionnement — causés d’abord par la pandémie, puis par les sanctions occidentales contre la Russie — ont provoqué une chute brutale des intentions d’accéder à la propriété.

Ce qui signifie que les jeunes familles qui songeaient à se faire construire une unifamiliale hors de l’ile préfèrent continuer à être locataires. Du coup, les logements qu’ils devaient libérer en devenant de nouveaux propriétaires ne pourront pas servir à d’autres.

On aurait donc tort de penser que la stabilisation du marché immobilier — qui concerne que les transactions immobilières — signifie que la pénurie de logements abordables se résorbe. Au contraire, elle s’aggrave.

Une règlementation contreproductive

Aux élections montréalaises d’il y a cinq ans, la candidate Valérie Plante promettait qu’une fois élue, les permis municipaux de construction pour de grands projets domiciliaires seraient assortis à la condition d’y consacrer une partie pour du logement social.

Mais comme l’administration Plante mit trois ans et demi pour accoucher de son règlement, toutes les tours résidentielles construites ou actuellement en voie d’achèvement ont été autorisées à la hâte avant l’adoption du règlement en question.

Cet empressement fait en sorte qu’il n’y a pas de pénurie de condominiums de luxe à Montréal.

Maintenant que le règlement est en vigueur, la ville et les constructeurs en habitation sont à couteaux tirés.

Ce n’est pas le rôle d’un entrepreneur d’accomplir de bonnes œuvres; son but est de faire des profits. Et si c’est plus facile de faire des profits en banlieue, c’est là qu’il ira construire ses logements.

Pavé de bonnes intentions, le règlement de l’administration Plante nuit à l’offre de logements abordables. Son approche serait couronnée de succès dans une économie dirigée, mais elle est vouée à l’échec là où le droit au logement abordable n’existe pas.

Voilà pourquoi il faut adopter une approche diamétralement opposée.

Un projet-pilote d’envergure

Étant multifactorielle, la crise du logement ne pourra pas être résolue par une recette miracle.

Au sujet des logements sociaux, leur pénurie ne peut être corrigée que par l’injection de fonds publics. Dans les faits, l’argent doit venir d’Ottawa puisque c’est le seul gouvernement qui a de l’argent de trop ou sinon, qui a le pouvoir d’en imprimer.

Pour le reste de la société (incluant les travailleurs à faible revenu), la crise du logement pourrait être résolue en moins de deux ans dans une ville comme Montréal par le projet-pilote suivant.

Et s’il s’avère fructueux, on pourrait l’étendre au reste du Québec. Si ce projet ne peut pas s’adapter à une autre réalité que celle montréalaise, soulager les problèmes de la moitié de la population québécoise serait déjà ça de fait.

En résumé, les projets immobiliers répondant aux critères du projet-pilote seraient exemptés de taxes municipales pour les dix ans qui suivent leur achèvement.

Quels seraient ces critères ?
• respecter les règles d’urbanisme de la ville (hauteur maximale permise, distance entre la façade et le trottoir, etc.)
• toute la partie hors du sol devrait être en bois lamellé croisé,
• l’immeuble devrait avoir de 8 à 40 étages (ou plus, si la technologie du lamellé-croisé le permet),
• si l’immeuble remplace un immeuble existant, le nombre de ses logements devrait être au moins le triple de celui de l’édifice qu’il remplace tout en ayant au moins autant d’appartements dont le nombre de pièces égale ceux d’origine,
• tout projet soumis à la ville est adopté par défaut au bout de deux mois, sauf s’il a fait l’objet d’un refus justifié ou d’une demande de précision parce le devis était incomplet.

Il est à noter que certaines agglomérations — comme le Plateau-Mont-Royal — seraient exclues du projet-pilot en raison des critères architecturaux qui y prévalent.

Il est à souligner que les entrepreneurs ne seraient pas tenus de prendre l’engagement d’offrir leurs nouveaux logements à un prix qui ne dépasse pas la moyenne des appartements de même taille.

Toutefois, si ce projet-pilote rencontre le succès prévu, l’abondance des logements disponibles renversera le rapport de force entre les locataires et les propriétaires. Conséquemment, les logements offerts au-delà de la moyenne resteront inoccupés.

Et si, au pire des cas, il ne freine pas la hausse des loyers, il stimulera au maximum la construction d’immeubles résidentiels. Ce qui ne peut être que bénéfique contre la crise du logement.

Pourquoi le bois lamellé croisé ?

Contrairement au béton, le lamellé-croisé stocke le CO₂ et c’est un excellent isolant thermique.

Et à la différence des maisons traditionnelles du Québec — qui sont des maisons de bois recouvertes de briques — le lamellé-croisé est ignifuge.

De plus, comme les panneaux de ce type de bois sont fabriqués sous forme de modules, leur assemblage est un jeu d’enfant. À Vancouver, on a édifié en 66 jours un gratte-ciel de 18 étages. Normalement, cela aurait pris au moins cinq fois plus de temps.

Voilà pourquoi c’est le matériau parfait pour un projet qui vise à corriger en un temps record une pénurie de logements.

Références :
Autopsie de la crise du logement
Bois lamellé croisé
Canadian cities take wooden skyscrapers to new heights
Crise du logement au Québec : « On a perdu le contrôle »
Le logement social à Montréal : les promesses en l’air
Le logement social à Vienne
Les ventes de propriétés résidentielles ont diminué de 18 % en juillet à Montréal
Le taux de logements libres atteint 10 % à Montréal et à Québec
Mass timber building construction is an emerging trend around the world – is it time for more timber in Canada?
Portrait de l’habitation dans le Grand Montréal
Valérie Plante veut faire la paix avec les promoteurs immobiliers

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